Há muito debate sobre a existência ou não de uma possível bolha no mercado imobiliário brasileiro. De fato, causa estranhamento observar um cenário em que a taxa básica de juros se mantém em patamar restritivo, em 15% ao ano, ao mesmo tempo em que as vendas de imóveis continuam avançando de forma expressiva. Em bairros nobres de São Paulo, como Itaim Bibi e Pinheiros, antigas casas e pequenos estabelecimentos vêm sendo substituídos por novos empreendimentos, muitos deles com apartamentos de aproximadamente 30 metros quadrados, voltados especialmente ao investimento para locação por temporada.

Um aspecto relevante é que, apesar da elevação da taxa Selic, os juros praticados no crédito imobiliário não acompanharam essa trajetória com a mesma intensidade. Dados do Banco Central indicam que a taxa média dos financiamentos imobiliários ficou em 10,3% ao ano, permanecendo próxima de 10% desde fevereiro deste ano, em grande parte devido ao caráter regulado dessas operações.

Mesmo assim, as concessões de crédito imobiliário com recursos direcionados para pessoas físicas recuaram 12,1% em termos nominais no terceiro trimestre, na comparação anual. A inadimplência, por outro lado, segue praticamente estável: atualmente está em 1,2% do saldo total dessa modalidade, ante 1,3% no ano anterior. Embora o mercado de trabalho ainda apresente desempenho sólido, favorecendo a tomada de crédito de longo prazo, o ritmo de crescimento das operações tem diminuído. Ainda assim, não há indícios de crise ou de estouro de bolha no setor.

O que pode ocorrer, porém, é a frustração de expectativas de alguns investidores. Em certos casos, projeções financeiras elaboradas no momento da compra acabam não se confirmando, o que pode levar à venda de imóveis, sobretudo aqueles destinados à locação de curta temporada. Esse movimento, porém, tende a ser residual e não estrutural.

Isso acontece porque, ao estimular a atratividade do investimento, muitas planilhas utilizadas para calcular a viabilidade financeira consideram premissas que nem sempre correspondem à realidade, como taxas de ocupação e receitas futuras. Em alguns materiais analisados, não estava incluído, por exemplo, um custo significativo para o cálculo da rentabilidade: o imposto de renda sobre locação, recolhido via carnê-leão, que pode chegar a 27,5%. A ausência desse item distorce o retorno esperado e, além disso, o não pagamento pode gerar multas, especialmente agora que o país passará a contar com o CPF do imóvel, permitindo maior integração de dados entre a Receita Federal e os proprietários.

Diante disso, o cenário atual não sugere risco de ruptura ou formação de bolha. Pelo contrário: a demanda segue consistente nas regiões centrais e o crédito continua num patamar elevado. O que pode ocorrer é uma mudança de estratégia por parte de alguns investidores que não encontraram, na prática, as condições planejadas inicialmente. Ainda assim, há quem opte por manter o imóvel, mesmo diante de retornos menores, apostando na valorização futura. Em síntese, os dados não apontam para um quadro negativo no mercado imobiliário.

Artigo publicado originalmente em Hotelier News.