“O cliente de e-commerce acostumou-se a receber o pedido no mesmo dia, mesmo que tenha que pagar uma taxa extra. Esse comportamento não tem mais volta”, afirma Juan Padial, sócio-diretor de Supply Chain & Procurement da consultoria global KPMG no Brasil. No entanto, a crescente demanda por galpões logísticos nas regiões metropolitanas dos grandes centros consumidores tem causado apreensão no setor.

“Há poucas opções de imóveis a até 20 quilômetros das principais rodovias, tanto no Estado de São Paulo — na capital, na região de Guarulhos e na Rodovia Castelo Branco —, como na cidade do Rio de Janeiro, nas áreas da Avenida Brasil e no vizinho município de Seropédica. A tendência é que os fretes fiquem mais caros, à medida que a chamada last mile [a última parte do transporte de um produto, quando sai do centro de distribuição e chega às mãos do cliente] vai ficando mais distante”, aponta Padial, referindo-se ao trajeto final da entrega, quando o cliente acompanha o percurso em tempo real.

Segundo estudo da consultoria imobiliária Binswanger, a taxa de vacância de condomínios logísticos e industriais chegou, no Brasil, a 6,4% no primeiro trimestre, mínima histórica registrada. Em razão da alta demanda, os preços dispararam, revela Simone Santos, sócia-diretora da Binswanger Brazil.

Na Região Metropolitana de São Paulo, por exemplo, o estudo traz um valor médio de R$ 33,54 por metro quadrado (m²). Num raio de até 30 quilômetros do centro paulistano, o valor chega a R$ 40. “A conta não fecha. Os principais ocupantes são os grandes grupos de e-commerce, mas há forte procura por parte de empresas de autopeças, material esportivo, papelão e itens farmacêuticos. Com as taxas de juros ainda altas, ninguém vai tirar dinheiro do banco para investir na construção de um galpão logístico”, pontua Simone.

De acordo com dados da Associação Brasileira de Inteligência Artificial e E-commerce (Abiacom), o setor de e-commerce tem registrado crescimento médio anual de 17% desde 2021 e deve fechar 2026 com um faturamento de R$ 258 bilhões — era de R$ 150 bilhões há cinco anos. A expectativa da entidade é a manutenção de uma taxa de crescimento anual de 10%, atingindo R$ 343 bilhões em 2029.

Expansão nacional

No primeiro semestre de 2026, a onda de entregas prosseguiu a todo vapor. De acordo com levantamento da Binswanger, o mercado nacional deve absorver, até o fim do ano, cerca de 4 milhões de m², dos quais 735 mil m² foram entregues entre janeiro e março.

Hoje, segundo a consultoria, o estoque brasileiro de galpões soma 35,7 milhões de m², com 70% concentrados na Região Sudeste. O Estado paulista lidera o setor, com 48%. As projeções apontam para novos mercados nas regiões Sul, com 687 mil m² a serem entregues ainda este ano, e Nordeste, com 776 mil m² previstos.

Em virtude das facilidades rodoviárias, Joinville (SC) e Feira de Santana (BA) são pontos atrativos, além das capitais. Em regiões menos desenvolvidas, como o Maranhão, o preço do metro quadrado fica abaixo de R$ 30 e a taxa de vacância chega a 30%.

As grandes corporações de varejo eletrônico lideram o ranking de ocupação, com o Mercado Livre na frente, com 2,839 milhões de m² distribuídos em São Paulo, Bahia, Alagoas e Pernambuco. Na sequência, vem a Shopee, com 1,296 milhão de m² em Guarulhos (SP) e nas regiões metropolitanas de Belo Horizonte (MG) e Porto Alegre (RS). As posições seguintes são ocupadas por Amazon (706 mil m²), Magalu (511 mil m²) e DHL (429 mil m²). O ranking inclui ainda o grupo Assai e a indústria de bebidas Ambev.

Entrega em 24 horas, construção em 5 anos

A construção de um galpão com área superior a 20 mil m² demora entre 2 e 5 anos, em etapas que começam com a entrada do projeto na prefeitura. Segundo Ulysses Reis, professor de MBAs na Fundação Getulio Vargas (FGV) e na Strong Business School (SBS), uma opção seria a conversão de antigas fábricas em galpões logísticos. “As melhores oportunidades estão na região metropolitana de São Paulo, em especial no ABC paulista”, ressalta.

É o caso da antiga fábrica da Ford, que ocupa uma área de 200 mil m² em São Bernardo do Campo, próximo à Rodovia Anchieta e ao Rodoanel. No primeiro semestre, a norte-americana Prologis, maior desenvolvedora mundial de galpões, anunciou um investimento de R$ 1,5 bilhão para transformar o imóvel em um condomínio logístico. O empreendimento ainda não tem previsão de lançamento.

Novas dinâmicas de mercado

Rafael Camargo, diretor de Real State da Deloitte Brasil, considera que o cenário, tanto o atual quanto as projeções para os próximos anos, indica uma adaptação das empresas às novas regras de mercado. “Com a ampliação da last mile para um raio de 20 quilômetros ou mais, as empresas terão de desenvolver estratégias que melhorem a eficiência da operação, trabalhando com estoques menores em imóveis nas regiões urbanas, continuamente abastecidos pelos galpões maiores”, projeta.

Segundo o diretor da Deloitte, a perspectiva é de grandes investimentos em tecnologia, principalmente em automação, para agilizar ainda mais a saída do produto do armazém para o destino final.

Outra questão a ser observada, destaca Camargo, é a entrada em vigor da Reforma Tributária. Pelo novo modelo, que prevê a criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) — que unifica o Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Prestação de Serviços (ICMS), estadual, e o Imposto sobre Serviços (ISS), municipal — e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que substituirá o Programa de Integração Social (PIS) e a Contribuição para Financiamento da Seguridade Social (Cofins), federais, o valor do tributo da operação passa a ser devido ao Estado e ao município onde está o cliente final, e não mais à cidade-sede da empresa produtora ou vendedora.

A regra deve pôr fim à chamada guerra fiscal entre os Estados. “Essa mudança vai reforçar ainda mais a presença dos grupos de e-commerce nos principais centros consumidores”, prevê Camargo.

Um exemplo dessa distorção ocorre na cidade de Extrema, no interior de Minas Gerais, às margens da Rodovia Fernão Dias, na divisa com o Estado de São Paulo. O município mineiro oferece benefícios fiscais e tem fácil saída para os grandes centros consumidores de Minas Gerais e Rio de Janeiro, além da capital paulista. “Em Extrema, não deve haver impactos, assim como nos condomínios instalados nos municípios fluminenses de Resende e Porto Real, próximos à Dutra. Mas os empreendimentos instalados apenas por benefícios fiscais e logística precária tendem a ser afetados por eventual aumento de vacância”, adverte o diretor da Deloitte.

Galpões como investimento

O aquecimento do mercado de áreas comerciais também estimula novas alternativas de investimento, como é o caso dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). Esse modelo de aplicação contava com 1,6 milhão de pessoas físicas em 2021, número que saltou para pouco mais de 3,18 milhões no primeiro trimestre deste ano, segundo relatório da B3.

Os FIIs são produtos que funcionam como condomínios, cujos ativos são empreendimentos como galpões logísticos, shoppings e prédios corporativos. Ao adquirirem cotas do fundo, os investidores tornam-se sócios dos empreendimentos e passam a receber uma renda passiva dos aluguéis.

Parece interessante, mas não é garantia de rendimentos contínuos, enfatiza Camargo, da Deloitte. “No caso dos fundos com forte presença em galpões logísticos, o investidor deve ter atenção à localização dos imóveis e aos termos do contrato de locação, além de verificar a reputação do gestor do fundo”, explica.

Segundo ele, galpões localizados em regiões metropolitanas de grandes centros são menos sensíveis a longos períodos de vacância. “Com relação ao contrato de locação, os acordos nos galpões fogem do modelo tradicional de cinco anos, são contratos mais longos”, alerta.