Do luxo da Rua Oscar Freire, nos Jardins, às lojas populares da Rua 25 de Março e arredores, no Centro, não faltam na cidade de São Paulo referências de sucesso do comércio de rua. Prédios paulistanos com integração entre residências e comércio também são referências, como os ícones arquitetônicos Conjunto Nacional, na Avenida Paulista, ou o Edifício Copan, na região da Praça República. Mesmo com essa tradição, a cidade enfrenta dificuldades para ocupar os espaços comerciais de novos empreendimentos.

Muitas das chamadas fachadas ativas — áreas destinadas ao comércio e serviços no térreo de edifícios residenciais, incentivadas pelo Plano Diretor de 2014 e pela Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, de 2016 — estão ociosas. A desocupação tem causas múltiplas e complexas, que passam por questões culturais, localização e projetos inadequados.

Fachada ativa é o nome do mecanismo econômico que incentiva o mercado imobiliário a construir edifícios de uso misto. Em troca da reserva de um espaço comercial no térreo, há desconto no valor pago para aumentar o potencial construtivo do terreno. Assim, é possível lucrar com a venda de mais unidades residenciais numa mesma área de solo.

O uso misto traz uma série de vantagens para a cidade, incluindo mais segurança, pois as calçadas ganham mais iluminação e maior circulação de pedestres. Há, ainda, uma potencial diminuição de poluição e congestionamentos, porque os residentes ganham opções de produtos e serviços mais perto de casa, reduzindo deslocamentos de carro.

A realidade das ruas, porém, é que a maior parte das fachadas ativas segue sem uso. Entre 60% e 80% delas estavam disponíveis para compra ou aluguel até o ano passado, segundo pesquisa realizada pela Associação Comercial de São Paulo (ACSP). Os dados mostram a Vila Mariana, na Zona Sul, com mais de 80% de vacância nas fachadas ativas. Lá, quando a pesquisa foi realizada, era possível encontrar imóveis dessa natureza, com 600 metros quadrados, por cerca de R$ 11 milhões. O aluguel? Pelo menos R$ 40 mil. Os problemas, contudo, iam muito além do preço. Ausência de estacionamento, pé-direito baixo, ventilação inadequada, falta de espaço para carga e descarga foram alguns dos entraves registrados pela ACSP.

Por meio de nota, a Prefeitura de São Paulo informou que, desde 2014, 920 empreendimentos utilizaram o instrumento de fachada ativa, mas não há monitoramento de quantos espaços foram de fato ocupados. “É importante destacar que áreas de fachada ativa atualmente não ocupadas não são consideradas infrações e podem estar relacionadas a fatores econômicos, de localização ou de projeto. Porém, caso constatado desvirtuamento do alvará por construção ou ocupação de forma diversa do autorizado, o responsável legal pelo empreendimento estará sujeito a sanções”, afirma a Prefeitura.

Em 2024, a administração municipal editou um decreto para detalhar as regras de implementação de fachadas ativas, com pormenores técnicos sobre a interface da edificação e o paisagismo, além de ressaltar a necessidade de continuidade do piso da calçada.

Muro alto ou loja vazia? 

Antonio Carlos Pela, coordenador do Conselho de Política Urbana da ACSP, aponta que a variedade de comércio e serviços de um bairro é um fator fundamental para tornar uma região mais ou menos atraente para se viver, mas o padrão de construção visto a partir dos anos 1980 estava acabando com essa riqueza. “A pessoa mudava para Perdizes, por exemplo, para ter as facilidades do bairro: a padaria, a lavanderia, o chaveiro, o mercadinho, tudo perto. Mas os incorporadores compravam os terrenos e, quando os prédios ficavam prontos, as pessoas passavam a encontrar nas ruas apenas paredões e garagens. O comércio não estava mais lá”, relata.

Por essa razão, a ideia de incentivar as fachadas ativas foi bem-recebida. Com o passar dos anos, no entanto, poucos espaços estavam de fato ativos. Foi a partir da percepção dos associados da ACSP que a pesquisa nasceu, com o objetivo de quantificar o problema. “Os incorporadores, de maneira geral, haviam olhado só para um lado da equação, que era aumentar o volume dos edifícios. Mas não levaram em consideração as características da fachada, do que poderia ser alocado no espaço”, explica Pela, da ACSP.

Em muitos casos, houve mesmo erro de projeto. “Em alguns espaços, não se pensou na questão da eletricidade para se colocar um resfriamento. Há também problemas de acessibilidade: uma loja não pode ter um degrau na entrada. Às vezes, não há nem banheiros”, cita o coordenador sobre alguns dos problemas encontrados na pesquisa.

Embora as pessoas, de modo geral, queiram ter serviços e comércios próximos, muitas vezes não desejam que sejam assim tão próximos. Stephany Matsuda, diretora de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP, sindicato patronal do mercado imobiliário, conta que sabe de vários negócios que se tornaram inviáveis por causa das convenções de condomínio. Por lei, os condôminos podem vetar um comércio que não considerem adequado no edifício. “Às vezes proíbem restaurantes ou academias para evitar o movimento até tarde. As convenções vão restringindo tanto que impossibilitam o uso”, detalha. Nesse contexto, a diretora do Secovi-SP garante que o preço é o menor dos problemas. “Se tem um interessado, com um projeto viável, o preço a gente discute e acerta”, garante.

Apesar das dificuldades, há exemplos de sucesso, o que acontece quando, desde o projeto, é definido quem vai ocupar o espaço. “Há uma incorporadora com 98% de ocupação. Ela procura a quem interessa certa localização antes do início das obras, faz contratos de longo prazo e desenha o projeto pensando nas necessidades específicas daquelas empresas”, acrescenta Stephany. Para os espaços que hoje estão ociosos, ela defende criatividade e flexibilidade. Já existem imobiliárias especializadas na comercialização de fachadas ativas, por exemplo.

Mudança de comportamento

Outro obstáculo apontado pela diretora do Secovi-SP é o longo intervalo entre os planos diretores. Desde a promulgação do último, há mais de dez anos, o mundo mudou: teve pandemia, surgiu a Inteligência Artificial (IA)… Fatores que transformam comportamentos. Nas ruas e calçadas de cada cidade, as experiências são distintas e refletem-se diretamente nas formas de consumir.

“O fluxo das pessoas mudou, algumas regiões ficaram mais vazias. O ponto é muito importante. Costumamos falar, por exemplo, que o dono da farmácia escolhe a calçada da sombra porque é onde as pessoas vão circular. Basta estar na outra calçada que o movimento se perde”, afirma Fábio Pina, assessor econômico da Federação do Comércio de Bens, Serviços e Turismo do Estado de São Paulo (FecomercioSP). Outro problema é que, numa cidade como São Paulo é, sim, necessário pensar em vagas para estacionar. “Alguns lugares são de alto fluxo, mas de carro. Numa cidade com um trânsito problemático como São Paulo, se eu não tiver onde encostar o carro, não vou parar”, pontua.

As mudanças nos hábitos de consumo, com presença cada vez mais relevante do e-commerce, diminui a compra por impulso na rua. Nesse contexto, os shoppings, que reúnem vários estabelecimentos num lugar só — e estacionamento — têm vantagens. “Vou lá para fazer um furo a mais no meu cinto e aproveito para comer, tudo no mesmo espaço. Talvez uma das saídas para as fachadas ativas seja justamente conseguir um mix interessante de serviços nas redondezas”, sugere Pina.

Aço e concreto

Há, ainda, questões culturais, observa Maria Lucia Refinetti Martins, professora na Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo (FAU-USP). Embora São Paulo tenha, historicamente, muito comércio na rua, a partir do fim do século 20, ganhou força o desenho de centros comerciais fechados. “O modelo do shopping center veio com uma ideia de modernidade, de um espaço separado das residências, com um fim específico, que traria segurança e organização”, enfatiza.

Ao mesmo tempo, a arquitetura passou a jogar contra. Os projetos de prédios altos, de 30 andares ou mais, passou a exigir recuos maiores em relação às calçadas, distanciando os pedestres. “Esse térreo afastado não é atrativo para atividades comerciais”, opina. Maria Lucia lembra que a própria produção de riqueza da cidade mudou e passou a demandar outras formas de ocupação dos espaços e construções. “O desenvolvimento atual tem base em serviços especializados, do setor terciário superior, como as atividades de informática e de investimento financeiro, que usam outro tipo de arquitetura e de rua”, avalia. 

Contudo, argumenta a professora, é justamente a mistura que gera uma cidade viva e segura. “O bom é ter uma certa bagunça, uma certa desordem, a iluminação dos comércios, as janelas para a rua. Onde tem gente olhando, a rua é segura e interessante”, conclui Maria Lucia.